Как с 1 февраля изменились правила семейной ипотеки и кому теперь не светит льгота
С 1 февраля 2026 года в России начали действовать новые правила семейной ипотеки — и для многих семей они стали строже. Главное нововведение: в каждой семье теперь можно оформить только один льготный кредит. Раньше супруги могли взять по отдельному кредиту каждый — например, муж на квартиру для родителей, жена на свою. Теперь при оформлении ипотеки супруги автоматически становятся созаемщиками, и второй льготный кредит семья получить не сможет. Исключение — семьи, где один из супругов иностранец.
Почему такие изменения? Власти заметили, что часть семей использовала льготу не для решения жилищного вопроса, а для инвестиций: брали второй кредит на покупку ещё одной квартиры под сдачу. Чтобы льгота дошла до тех, кто действительно нуждается, ввели правило «одна семья — одна ипотека». Второй льготный кредит станет возможен только если первый полностью погашен И родился ещё один ребёнок — должны выполняться оба условия сразу.
Ещё один запрет коснулся так называемой «донорской ипотеки». Раньше родственники могли выступить созаемщиками для пар без детей, если у тех рождался ребёнок после 2018 года — например, бабушка помогала молодой семье получить льготу. Теперь участие третьих лиц в сделке запрещено, кроме одного случая: если доходов семьи с детьми не хватает на одобрение кредита, привлечь созаемщика-родственника разрешено.
Хорошая новость — для тех, кто взял так называемую «комбо-ипотеку» в 2023 году. Тогда часть кредита выдавалась под льготную ставку, часть — под рыночную. Теперь при рефинансировании можно пересмотреть только рыночную часть, сохранив льготную ставку по семейной. Эксперты ожидают, что этой возможностью воспользуются 50–100 тысяч человек, попавших в 2023 году в невыгодные условия.
Что это значит для рынка? Аналитики прогнозируют падение выдачи семейной ипотеки на 10–30% — ведь раньше до трети кредитов в отдельных банках приходилось на вторые льготные займы в одной семье. Учитывая, что семейная ипотека составляла около 70% всего ипотечного рынка в 2025 году, замедление может коснуться и строительной отрасли.
Напомним, семейная ипотека даёт ставку до 6% годовых. Её могут оформить семьи с ребёнком до шести лет, с двумя и более детьми, с ребёнком-инвалидом. Максимальная сумма — 12 миллионов рублей для Москвы, Петербурга и их областей, 6 миллионов — для остальных регионов. Первоначальный взнос — от 20%. Также по программе можно купить вторичное жильё в 891 городе с малым объёмом строительства.
Важно: новые правила применяются к договорам, подписанным с 1 февраля, даже если заявка подавалась в январе. Кредиты, оформленные до этой даты, не затрагиваются. А в случае развода созаемщики могут договориться разделить долг пополам или переоформить ипотеку на одного — но льготную ставку при этом сохранить не получится.
фото: Источник
