Квартира в Лондоне в 1,5 раза дешевле, чем в Петербурге: почему россияне живут так роскошно
Сегодняшние заголовки экономических новостей читаются как сводки с поля боя: «Россиянам все труднее накопить на первый взнос по ипотеке». За сухой статистикой «СберИндекса» — кричащая реальность: лишь 8,3% работающих граждан способны собрать 20% от стоимости жилья за два года. Пропасть между регионами лишь подчеркивает общенациональный тренд: в Дагестане это могут лишь 3,2%, а в столицах и того меньше — 5–7%.
Причина этого кризиса доступности — стремительный, почти фантастический рост цен. В десяти крупнейших городах России квадратный метр в новостройке перешагнул психологический рубеж в 1 млн рублей, а в Москве достиг 2 млн. Парадокс в том, что этот рост происходит на фоне активного строительства и роста предложения. Значит, корень зла — не в дефиците «коробок», а в чем-то ином.
Исторический экскурс: Дороговизна как национальная традиция?
Любопытно, что нынешняя ситуация имеет глубокие исторические корни. Еще в 1912 году экономист Константин Пажитнов в книге «Современная дороговизна на Западе и в России» приводил шокирующие для своего времени данные: аренда в Петербурге была дороже, чем в Берлине, а построить особняк в Лондоне обходилось в 1,5 раза дешевле, чем в северной столице России.
Пажитнов тогда констатировал: дороговизна вынуждает народ ухудшать качество потребления. Вместо нормальной квартиры — барак или «углы», вместо мяса и пшеничного хлеба — ржаной хлеб и картофель. Скученность в городах была чудовищной: на одну петербургскую квартиру приходилось в среднем 7,6 человека, а в коечно-каморочных — до 16. Эти данные — суровое напоминание, что проблема доступного жилья для простого человека в России не решалась веками.
Механизм ловушки: Как льготная ипотека подогревает цены
Сегодня государство пытается решить проблему прямыми финансовыми инъекциями. Вице-премьер Марат Хуснуллин недавно признал, что на компенсации по льготной ипотеке уже потрачено почти 2 трлн рублей, и это «обходится бюджету очень дорого». Возникает резонный вопрос: а что мы получаем взамен?
Эксперты единодушны: основным эффектом льготных программ стал искусственный перегрев спроса и последующий взлет цен.
Алексей Захаров, ведущий аналитик ЦИАН:
«Льготная ипотека выполняла роль финансового допинга. Она резко увеличила платежеспособный спрос, но строительная отрасль физически не могла также быстро нарастить предложение. В результате все выгоды от государственных субсидий получили не граждане, а застройщики и продавцы вторички, которые моментально отыграли возросший спрос в ценах. Мы получили классический случай, когда благие намерения привели к противоположному результату».
Профессор ВШЭ Игорь Николаев:
«Эти 2 трлн рублей — это огромные деньги, которые могли быть направлены на инфраструктурные проекты, здравоохранение или образование. Вместо этого они были влиты в узкий сегмент рынка, спровоцировав инфляцию активов. По сути, государство взяло деньги из карманов всех налогоплательщиков и перераспределило их в пользу относительно небольшой группы — тех, кто смог воспользоваться ипотекой, и девелоперов. При этом фундаментально проблема не решается: после завершения программы цены не рухнут, они заморозятся на достигнутых высотах, которые для большинства останутся недосягаемыми».
Что делать? Мнения экспертов о путях реформирования жилищной политики
Ситуация тупиковая: отмена поддержки грозит обвалом рынка и социальным взрывом, а ее продолжение — дальнейшим ростом цен и увеличением долговой нагрузки на бюджет и граждан. Эксперты предлагают несколько системных мер, которые могли бы изменить ситуацию.
1. Смена парадигмы: от поддержки спроса к стимулированию предложения.
Государственные субсидии должны быть перенаправлены не на спрос, а на факторы, снижающие себестоимость строительства.
Елена Трубакова, директор по исследованиям «Российская экономическая школа»:
«Нужно кардинально упрощать административные процедуры, связанные с выделением земли и получением разрешений на строительство. Доля административных издержек в конечной цене квадратного метра колоссальна. Второй ключевой момент — развитие ипотеки арендного жилья (Rent-to-Own) и стимулирование массового строительства именно такого, а не коммерческого жилья. Государство может выступать гарантом для таких проектов, снижая риски девелоперов и привлекая долгосрочные частные инвестиции».
2. Развитие арендного рынка.
В развитых странах значительная часть населения десятилетиями арендует жилье, и это не считается проблемой. В России же арендный рынок непрозрачен, не защищает права арендаторов и считается временным решением.
Дмитрий Гордеев, управляющий партнер консалтинговой группы «Гордеев и партнеры»:
«Необходимо создать цивилизованный, регулируемый рынок долгосрочной аренды. Это включает в себя налоговые льготы для профессиональных арендодателей, стандартизацию договоров и создание быстрых и эффективных механизмов разрешения споров. Когда у людей появится уверенность, что они могут десятилетиями спокойно жить в арендованной квартире, не опасаясь внезапного выселения, давление на рынок купли-продажи снизится».
3. Налоговая реформа.
Действующая налоговая система практически не стимулирует эффективное использование жилья.
Владимир Богданов, эксперт Комитета ГД по бюджету и налогам:
«Введение прогрессивного налога на недвижимость, когда за владение вторым, третьим и последующими объектами приходится платить существенно больше, могло бы высвободить на рынок значительный объем «замороженного» жилья, которое сегодня используется как средство сбережения. Это увеличит предложение и окажет понижательное давление на цены. Кроме того, необходим налог на пустующее жилье».
4. Децентрализация и развитие регионов.
Гиперконцентрация экономической жизни в Москве и нескольких других мегаполисах — одна из причин запредельных цен именно там.
Анна Лаврова, экономист-урбанист:
«Нужна целенаправленная политика по развитию моногородов и созданию в регионах высокопроизводительных рабочих мест. Если в Твери, Туле или Самаре будут достойные зарплаты и качественная городская среда, спрос на жилье распределится более равномерно по стране, снизив перекосы».
Уроки истории и взгляд в будущее
Исторический экскурс в книгу Пажитнова показывает: дороговизна жизни в России — проблема системная, а не конъюнктурная. Она не решается разовыми вливаниями, которые, как в случае с льготной ипотекой, лишь усугубляют дисбаланс.
Тратить триллионы бюджетных рублей на поддержку спроса — все равно что подливать бензин в горящий дом, пытаясь его потушить. Требуется смена всего подхода: отказ от популистских краткосрочных мер в пользу долгосрочной, сложной и системной работы по снижению издержек строительства, развитию арендного рынка, налоговым реформам и пространственному развитию страны.
Пока государственная политика будет игнорировать эти фундаментальные основы, Россия рискует повторить печальный опыт начала XX века, описанный Пажитновым: когда для большинства граждан качественное жилье вновь станет недостижимой роскошью, а не нормой жизни.
