Тех, кто приватизировал квартиру в 90-е, ждут две новые проблемы — и они касаются всех

Если вы или ваши родственники приватизировали квартиру в 1990-е годы, будьте внимательны: с конца 2025 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые могут серьёзно повлиять на вашу возможность продать, обменять или даже взять кредит под залог этой недвижимости.

Первая проблема — «невидимые» жильцы, которые имеют право пожизненного проживания в вашей квартире, даже если не участвовали в приватизации. Речь идёт о людях, которые на момент приватизации были прописаны в квартире, но добровольно отказались от участия в ней — например, бывшие супруги, дети или другие родственники. По закону они сохранили бессрочное право пользования жильём, и теперь это право стало юридически «видимым».

Раньше такие права могли существовать только на бумаге или в устной договорённости. Теперь же сведения о таких лицах обязаны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать по заявлению собственника — но если он этого не делает, сам «льготный» жилец может через суд добиться внесения записи в реестр. И тогда квартира автоматически получает обременение, которое видно при любой проверке.

Вторая проблема — сложности с продажей и ипотекой. Покупатели и банки теперь чётко видят, что в квартире есть человек с правом пожизненного проживания. А это значит, что даже после продажи он может спокойно жить там — и выселить его невозможно. Мало кто захочет покупать такую квартиру без значительной скидки. Банки тоже требуют письменного согласия всех таких лиц на оформление ипотеки или залога, даже если они не являются собственниками.

Эти изменения направлены на защиту уязвимых граждан, чьи права раньше легко игнорировались. Но для собственников они создают новые риски и бюрократические барьеры. Например, если вы не знали, что в квартире когда-то жил человек, отказавшийся от приватизации, вы можете столкнуться с неожиданным исковым заявлением — и потерять контроль над сделкой.

Что делать?
Проверьте историю прописки в квартире на момент приватизации.
Уточните, кто из зарегистрированных тогда отказался от участия.
При необходимости подайте заявление в Росреестр о внесении сведений — лучше сделать это самостоятельно, чем дожидаться судебного решения.
Если планируете продавать или брать кредит, заранее подготовьте документы и обсудите ситуацию со всеми заинтересованными лицами.